湖北省第十届人民代表大会第四次会议关于湖北省高级人民法院工作报告的决议
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湖北省第十届人民代表大会第四次会议关于湖北省高级人民法院工作报告的决议
湖北省第十届人民代表大会第四次会议关于湖北省高级人民法院工作报告的决议
(2006年1月22日湖北省第十届人民代表大会第四次会议通过)
湖北省第十届人民代表大会第四次会议听取和审议了湖北省高级人民法院院长吴家友所作的《湖北省高级人民法院工作报告》，会议决定批准这个报告。
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开发商逾期交房的违约责任分析
陈宁
（一）关于交房的条件及时间点
开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为，属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点，应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准，即所谓的“交钥匙”。实践中，开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”，具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。
（二）违约金的确定标准
1、商品房买卖合同有约定的，从其约定
商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。
2、商品房买卖合同没有约定的，以同地段、同类房屋的租金为准
租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准；协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。
目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准，有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准，大连属于后者。故在大连的司法实践中，一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准，主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为：（1）当事人向法院提出申请，再由法院委托评估机构进行评估；（2）评估机构受理后，进行现场勘估，并综合各种因素进行全面分析，出具估价报告。
（三）以租金标准支付违约金的法理基础
由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋，使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能，购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限，进而增加支出，也可能会拖后对外出租的时间，进而减少收入，不论何种情况，都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用，或者新房将来不用于出租，开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。
（四）免责事由
免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分，前者为因不可抗力导致违约，违约方可全部或部分免除违约责任，后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。
1、不可抗力
不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属“霸王条款”，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款，如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，购房人可以请求法院确认该免责条款无效，“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注：本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附：法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一） 造成对方人身伤害的；
（二） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
山东省泰安市人民政府
泰政发(1996)57号关于印发《泰城河道容貌管理规定》的通知
各县、市、区人民政府，市政府各部门：
《泰城河道容貌管理规定》已经市政府同意，现印发你们，望认真贯彻执行。
一九九六年六月十八日
泰城河道容貌管理规定
第一条 为加强泰城河道容貌管理，保持清洁优美的环境，保障行洪安全，根据《中华人民共和国城市规划法》和国务院《城市市容和环境卫生管理条例》制定本规定。
第二条 本规定所指河道是奈河和梳洗河流经泰城的河段。具体范围是：奈河河段从石峡水库至泮河入口处。梳洗河河段从虎山水库至泰煤机厂。
第三条 泰安市城乡建设委员会是泰城河道容貌管理的主管部门。日常管理工作，由泰安市市政工程处具体负责，其职责是：
（一）负责河道设施的保护与维修；
（二）负责河床和水面卫生保洁；
（三）参与沿河绿化的统一规划、营造和管理；
（四）负责组织疏浚河道，参与防洪、泄洪工作；
（五）负责监督管理违反本规定的行为。
第四条 河道容貌的整治和建设应按城市总体规划和城市防洪标准组织进行。
第五条 泰安市市政工程处应当建立泰城河道容貌看管责任制，配备专门人员进行巡护管理。
第六条 泰安市市政工程处应当与河道沿岸各单位签定门前河道容貌卫生责任制，发挥河道两岸各单位参与维护河道卫生的积极性。
第七条 任何单位和个人都有爱护河道容貌卫生的义务，对损害河道容貌卫生的行为有权制止或向河道容貌管理单位检举。
第八条 任何单位和个人不得损坏河道堤防、护岸、闸坝和防汛设施，不得在河道内设立妨碍汛期行洪的景观设施。
第九条 在河道内禁止下列行为：
（一）修建围堤、阻水坝堤和建筑物；
（二）种植农作物、蔬菜等；
（三）向河道内倾倒建筑、生活垃圾，乱扔废弃物；
（四）在河道内洗衣、清洗装贮过油类或有毒污染物的容器；
（五）在河道行洪范围内擅自植树或砍伐、毁坏河道两岸的绿化林木。
第十条 泰安市市政工程处应当根据河道的淤积情况，适时提出河道整治计划，经市政府批准后，按市、区分工及进组织清理，保持河道畅通和清洁。
第十一条 沿河已经实行雨水、污水分流或埋设污水截流管地段，所有污水应引入污水管或截流管道，不得直接排入河道。
第十二条 违反本办法第八条规定，损坏提防、护岸、闸坝和防汛设施的，由市政工程处责令其修复或赔偿损失。
第十三条 向河道内倾倒垃圾、污物、乱扔废弃物的，在河道内洗衣、清洗装贮过油类或有毒有污染容器的，由市容和环境卫生主管部门或其委托的单位责令停止违章行为，清除垃圾污物，并处以50至100元的罚款。
第十四条 在河道内擅自修建围堤、阻水坝堤和其他建筑物以及植树、种植农作物的，由市政工程处责令其限期清险，恢复原状，并由市规划主管部门或其委托的单位实施处罚。
第十五条 本规定执行中的具体问题按泰政办发[1993]78号文《关于市政府行政性规章解释权限和程序问题的通知》规定进行解释。
第十六条 本规定自发布之日起施行。
陈宁
（一）关于交房的条件及时间点
开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为，属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点，应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准，即所谓的“交钥匙”。实践中，开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”，具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。
（二）违约金的确定标准
1、商品房买卖合同有约定的，从其约定
商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。
2、商品房买卖合同没有约定的，以同地段、同类房屋的租金为准
租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准；协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。
目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准，有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准，大连属于后者。故在大连的司法实践中，一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准，主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为：（1）当事人向法院提出申请，再由法院委托评估机构进行评估；（2）评估机构受理后，进行现场勘估，并综合各种因素进行全面分析，出具估价报告。
（三）以租金标准支付违约金的法理基础
由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋，使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能，购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限，进而增加支出，也可能会拖后对外出租的时间，进而减少收入，不论何种情况，都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用，或者新房将来不用于出租，开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。
（四）免责事由
免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分，前者为因不可抗力导致违约，违约方可全部或部分免除违约责任，后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。
1、不可抗力
不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属“霸王条款”，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款，如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，购房人可以请求法院确认该免责条款无效，“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注：本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附：法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一） 造成对方人身伤害的；
（二） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
关于印发《泰城河道容貌管理规定》的通知
泰政发(1996)57号关于印发《泰城河道容貌管理规定》的通知
各县、市、区人民政府，市政府各部门：
《泰城河道容貌管理规定》已经市政府同意，现印发你们，望认真贯彻执行。
一九九六年六月十八日
泰城河道容貌管理规定
第一条 为加强泰城河道容貌管理，保持清洁优美的环境，保障行洪安全，根据《中华人民共和国城市规划法》和国务院《城市市容和环境卫生管理条例》制定本规定。
第二条 本规定所指河道是奈河和梳洗河流经泰城的河段。具体范围是：奈河河段从石峡水库至泮河入口处。梳洗河河段从虎山水库至泰煤机厂。
第三条 泰安市城乡建设委员会是泰城河道容貌管理的主管部门。日常管理工作，由泰安市市政工程处具体负责，其职责是：
（一）负责河道设施的保护与维修；
（二）负责河床和水面卫生保洁；
（三）参与沿河绿化的统一规划、营造和管理；
（四）负责组织疏浚河道，参与防洪、泄洪工作；
（五）负责监督管理违反本规定的行为。
第四条 河道容貌的整治和建设应按城市总体规划和城市防洪标准组织进行。
第五条 泰安市市政工程处应当建立泰城河道容貌看管责任制，配备专门人员进行巡护管理。
第六条 泰安市市政工程处应当与河道沿岸各单位签定门前河道容貌卫生责任制，发挥河道两岸各单位参与维护河道卫生的积极性。
第七条 任何单位和个人都有爱护河道容貌卫生的义务，对损害河道容貌卫生的行为有权制止或向河道容貌管理单位检举。
第八条 任何单位和个人不得损坏河道堤防、护岸、闸坝和防汛设施，不得在河道内设立妨碍汛期行洪的景观设施。
第九条 在河道内禁止下列行为：
（一）修建围堤、阻水坝堤和建筑物；
（二）种植农作物、蔬菜等；
（三）向河道内倾倒建筑、生活垃圾，乱扔废弃物；
（四）在河道内洗衣、清洗装贮过油类或有毒污染物的容器；
（五）在河道行洪范围内擅自植树或砍伐、毁坏河道两岸的绿化林木。
第十条 泰安市市政工程处应当根据河道的淤积情况，适时提出河道整治计划，经市政府批准后，按市、区分工及进组织清理，保持河道畅通和清洁。
第十一条 沿河已经实行雨水、污水分流或埋设污水截流管地段，所有污水应引入污水管或截流管道，不得直接排入河道。
第十二条 违反本办法第八条规定，损坏提防、护岸、闸坝和防汛设施的，由市政工程处责令其修复或赔偿损失。
第十三条 向河道内倾倒垃圾、污物、乱扔废弃物的，在河道内洗衣、清洗装贮过油类或有毒有污染容器的，由市容和环境卫生主管部门或其委托的单位责令停止违章行为，清除垃圾污物，并处以50至100元的罚款。
第十四条 在河道内擅自修建围堤、阻水坝堤和其他建筑物以及植树、种植农作物的，由市政工程处责令其限期清险，恢复原状，并由市规划主管部门或其委托的单位实施处罚。
第十五条 本规定执行中的具体问题按泰政办发[1993]78号文《关于市政府行政性规章解释权限和程序问题的通知》规定进行解释。
第十六条 本规定自发布之日起施行。
