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黑龙江省城市私有房屋管理实施细则

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 13:11:30  浏览:9919   来源:法律资料网
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黑龙江省城市私有房屋管理实施细则

黑龙江省建设委员会


黑龙江省城市私有房屋管理实施细则
黑龙江省建设委员会


第一章 总 则
第一条 根据国务院《城市私有房屋管理条例》(国发〔1983〕194号文件)第二十六条规定,结合我省具体情况,特制定本细则。
第二条 本细则适用市、镇和未设镇建制的县城、工矿区内的一切私有房屋的管理。
第三条 城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时,建设单位应按照《黑龙江省城市建设动迁安置暂行办法》有关规定执行。
第四条 城市私有房屋由所在地人民政府房地产管理机关(以下简称房管机关)依照本细则进行管理。

第二章 所有权登记
第五条 城市私有房屋的所有人,应到房屋所在房管机关办理所有权手续,经审核后,领取房屋所有权证明,房屋所有权转移或房屋的现状变更时,也应到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。其他单位发的房屋所有权证明一律无效。
第六条 数人共有的私有房屋,房屋所有人应持按份协议或有关证件,经房管机关审查后,发给共有或按份共有房屋所有权证明。
第七条 新建、翻建和扩建的房屋,凭房屋所在地规划部门批准的建筑图纸,经审查批准后,换发房屋所有权证明。
第八条 购买的房屋,凭原房屋所有权证、买卖合同和契证,换发房屋所有权证明。
第九条 继承、分割、授赠的房屋所有权变动,凭原房屋所有权证明,经当地公证机关公证后,由房管机关换发房屋所有权证明。
第十条 交换的房屋,凭双方原房屋所有权证明、协议书和契证,换发房屋所有权证明。
第十一条 私房所有人死亡无合法继承人的房屋,按《中华人民共和国继承法》第三十二条处理。
第十二条 证件不全或房屋所有权不清楚的,暂缓登记,待条件成熟后办理房屋所有权证明。
第十三条 禁止涂改、伪造私有房屋所有权证明。遗失私有房屋所有权证明者,应在三十天内向房屋所在房管机关报告,申请补发。

第三章 买 卖
第十四条 买卖私有房屋,卖方应持房屋所有权证明和身份证明,买方应持购买房屋证明信和身份证明;出卖共有房屋,应提交共有人同意的证明书,到房屋所在地房管机关办理手续。禁止以私有房屋进行投机倒把活动。
第十五条 房屋所有人出卖租出的房屋,应提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。
第十六条 买卖私有房屋,应本着按质论价的原则,参照《黑龙江省房屋统一交易价格标准》,经双方协商,由房屋所在地房管机关评定后,才能成交。
第十七条 出卖享受国家或企事业单位补贴购买或建造的私有房屋,只准卖给原补贴单位或房管机关。如卖给他人,应扣回补贴款。
第十八条 机关、团体、部队、企事业单位不准购买或变相购买私有房屋,如因特殊需要购买,应经县以上人民政府批准。

第四章 租 赁
第十九条 租赁私有房屋,应由出租人和承租人签订租赁合同,明确双方的权利和义务,经房管机关审查批准后,方能生效。
第二十条 房屋租金可略高于成本,由租赁双方共同协商议定,不准任意抬高,不准收取押租或其他额外费用。承租人应按照合同规定交租,不准拒交或拖欠。
第二十一条 承租人与第三者互换住房时,应当事先征得出租人同意,出租人应支持承租人的合理要求。换房后,原租赁合同即时终止,出租人与新承租人应另行签订租赁合同。
第二十二条 租赁合同终止时,承租人应将房屋退还出租人,如合同到期承租人确没有找到房屋,出租人应酌情延长租赁期限。
第二十三条 出租人应承担及时维修和交纳税金、土地租赁费的义务;承租人有督促出租人修房的权利和协助修房的义务。
第二十四条 承租人不准擅自将租赁的房屋转租、转让、转借他人或利用租赁的房屋进行非法活动、损害公共利益。
第二十五条 承租人无正当理由累计六个月不交租金,出租人有权废除租赁合同,收回房屋。
第二十六条 承租人破坏房屋及其设备,应予以赔偿,承租人因忽视防火发生火灾造成房屋损失,应视其损坏程度,予以赔偿,情节严重的应追究其法律责任。
第二十七条 机关、团体、部队、企事业单位,如特殊需要必须租用私有房屋,应经县以上人民政府批准。
第二十八条 农村专业户、个体户到城市务工经商或发展第三产业需租用私有房屋,应经所在地房管机关批准。

第五章 维修
第二十九条 出租人与承租人共同使用的房屋及其设备,双方应本着互谅互让、照顾公共利益的原则,合理使用和维护。
第三十条 出租人对出租房屋确实无力维修时,可和承租人合修。承租人所付的维修费用可折抵租金或由出租人分期偿还。
第三十一条 两个或两个以上房屋所有人共有的互相联结的房屋需要维修时,由房屋各所有人合理分摊维修费用。
第三十二条 出租人负责屋面、墙体、门窗、天棚、地面、烟囱、基础、楼梯走廊的维修;其它项目的维修由承租人自行负责。
第三十三条 对因急需维修而拖延不修发生倒塌事故,使承租人生命财产遭到损失的,由出租人负责赔偿,情节严重的应追究其法律责任。

第六章 代管
第三十四条 城市私有房屋所有人不在房屋所在城市或因其它原因不能管理其房屋时,可出具当地公证机关办理的委托书,委托代理人代为管理。代理人应行使代理权并履行应尽的义务。
第三十五条 私有房屋所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的城市私有房屋,由房屋所在地的房管机关代管,代管期为二年。
第三十六条 代管期间私有房屋所有人或代理人办理房屋所有产权认领时,应证件齐备,经审核无房屋所有权纠纷,才能返还。返还时,收取代管费用,应进行经济结算。
逾期无人认领,经公证处公告,公告期满后,仍无人认领者,视为无主房产,收归国家管理。

第七章 奖励和惩罚
第三十七条 对积极协助政府开展私房屋管理工作,检举揭发违法行为的人,房管机关应给予物质奖励。
第三十八条 对高价、瞒价、弄虚作假或借私有房屋搞交易,进行投机倒把活动的,房管机关除对卖方没收其非法所得外,并对买卖双方各处以房价的百分之十的罚款。
第三十九条 对非法购买私有房屋的单位,房管机关除没收买方房屋所有权外,建议给予单位主要负责人行政处分;对卖方处以房价的百分之二十的罚款。
第四十条 本细则如与国家有关规定相低触时,执行国家有关规定。
第四十一条 本细则自公布之日起执行。




1985年11月13日
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重庆市人民代表大会常务委员会关于废止《重庆市社会治安综合治理条例》第二十五条第三款的决定

重庆市人大常委会


重庆市人民代表大会常务委员会关于废止《重庆市社会治安综合治理条例》第二十五条第三款的决定


重庆市第二届人民代表大会常务委员会第四次会议决定:自2003年8月1日起,废止《重庆市社会治安综合治理条例》第二十五条第三款。


重庆市人民代表大会常务委员会公告(第8号)

《重庆市人民代表大会常务委员会关于废止〈重庆市社会治安综合治理条例〉第二十五条第三款的决定》已于2003年8月1日经重庆市第二届人大常委会第四次会议通过,现予公布。
重庆市人民代表大会常务委员会
2003年8月1日
关于司法独立的制度思考

朱雁新


内容提要 司法独立是实现司法公正的前提条件,而我国现存司法体制在许多方面没能为司法独立提供良好的条件,党政机关、立法机关、检察机关乃至法院自身都存在着妨碍司法独立的制度缺陷或者制度真空,这成为造成司法不公的重要原因,所以有必要在对法律的地位和司法职业的性质重新认识的基础上,对我国的司法体制结构进行重新设计。
关键词 司法公正 司法独立 体制

近年来司法腐败案件屡见不鲜,司法公正已成为国人瞩目的焦点话题。一方面,处于转型期的中国随着社会关系的复杂化和社会冲突的尖锐化,对司法活动寄予了前所未有的厚望,而另一方面,司法的不公却再三地打击着公众脆弱的“法制”信心。如此巨大的反差迫使我们不得不认真反思:是什么妨碍了司法的公正?
公正是司法活动的内在品质和价值追求,是社会、公民对法制的期望和信心,英国思想家弗兰西斯.培根讲:“一次不公正的裁判,其恶果甚至超过十次犯罪,因为犯罪虽无视法律——好比污染了水流,而不公正的审判则毁坏了法律——好比弄脏了水源。”影响公正的因素是多方面的,但许多重要的因素都可以归结到司法独立上来,而法院又是司法活动的主角,所以,探讨司法公正问题有必要从法院的独立上着手。在学理上,“所谓法院的独立,即法院法官的审判,应不受行政机关或立法机关干涉的意思;就是某一个法院对于另一个法院的审判,亦只能于判决后,依上诉程序而变更其判决,在审判之时,任何法院,亦不受任何其他法院的干涉;至于行政机关或立法机关,则即在法院判决以后,亦不享有变更法院的判决之权。"[1](p296)司法独立对于法院和法官摒弃干扰,客观、公正地司法有着毋庸置疑的意义。但是长久以来,我国在司法独立上的表现并不能令人满意,由此而致的司法不公现象“至今已觉不新鲜”。我想,与其斥责那些徇私枉法的法官、阻挠司法的政官,分析政治教育、思想改造、组织纪律或领导工作的失误,不如冷静地在制度层面上作一番探讨更有意义。
我国的政体是“人民代表大会制”,《中华人民共和国宪法》规定,全国人民代表大会是最高国家权力机关,行政机关、司法机关、检察机关、军事机关是居于其下且为同一层面的权力分支机构,全国人大是它们共同的权力来源,它们分别向人大负责,受人大监督,相互之间没有隶属关系和直接的制约关系。宪法第一百二十六条规定:“人民法院依照法律规定独立行使审判权,不受行政机关、社会团体和个人的干涉”。这些制度设计在宪法层面上确立了司法独立原则,保证了司法机关的独立地位,宣告了一种与中国传统县衙式司法模式截然不同的司法体制的确立,其所依据的基本上是欧洲大陆法系和苏联社会主义法系两者结合的模式。现代文明国家多在宪法性文件里确立了司法独立制度,但应当注意的是,宪法自身所具有的原则性、宣言式及由此必然导致的缺乏操作性特点,要求必须有配套的法律、制度忠实地对其细化,才能实现司法“精神”上的独立,而不仅仅是形式上的独立,宪法才不会流于口号。然而,问题似乎就出在这里:我们或者基于良好的愿望,在保障司法独立的制度设计上有所作为,但效果并不大好甚至相反,或者根本就漠视制度的作用,仅仅寄希望于宪法第一百二十六条这把“尚方宝剑”。于是,司法的独立状况与宪法的善良初衷大相径庭,法院成了国家机关中谁也能管的“小弟弟”。
第一位“大哥”是与法院同级的党政权力。我国的司法体系大体是沿行政区域的框架设计的,并且法院在大至人员配备、经费调拨、物资供给,小至法官的子女入学、配偶就业、住房等诸多“司法之外”的事情上要靠所在地方政府来建议或安排,这样一种制度设计便无法不在法院和政府之间形成一种“依附”的关系——不管宪法是怎么说的,“身在矮檐下,怎能不低头”,法院在业务工作中经常要征求政府的意见乃至批准,政府以“大哥”的姿态指手画脚也就不足为怪了。因为这种法院和地方在利益上无法割舍的“制度联系”,导致司法权力的行政化、区域化和地方化,地方保护主义、部门保护主义成为无法自我克服的体制性通病。时下法院争夺司法管辖权,维护本地利益的事件常见于报端,私利的驱动力战胜了法律的理性,法院沦为地方保护主义的工具,裁判既要吹哨又想起脚射门,这不能不说是对司法公正的亵渎。故此,有学者建议“在全国省区市以下划定独立司法区,改变现在的司法区域与行政区域完全重合的局面”,并设计了三个方面的配套措施:“一是人员编制和经费管理,必须实行计划单列、系统统管,最好是全国统一管起来;二是法官任免,属于市管县的,基层法院的法官可由市人大常委会任免,属于地管县的,基层以及中级法院法官可由省人大常委会任免...;三是党的工作体制,可以实行系统党委制,一级管理一级,下级法院党委对上级法院党委负责。”[2](p19)这个办法改革之彻底足以动摇立法、行政和司法三方面——这也说明所谓司法改革并不仅仅是“司法的”改革,我认为这个方案由于牵涉面之广和决心之坚定至少在目前从整体上其可行性值得怀疑,但其欲使司法摆脱干扰、追求独立的价值取向无疑是正确的,并且象编制、经费管理的建议是可资借鉴的。但我想,制度的重构有赖于观念的更新,而现行制度设计的背后是更难突破的观念障碍。长期以来,法律和法院被当作是完成政治任务、实现政治目的的“工具”,政治任务要“相机而变”,“工具”自然必须适应任务的需要:践踏宪法、迫害国家主席是任务的需要,砸烂公检法闹革命也是任务的需要,“严打”中法院在处罚上的“从重”难道不也是任务的需要吗?既然是“工具”,附属在行政机构上也就理所当然了。这种“工具主义”的观念正是法律和法院未能获得应有尊荣、司法难以从制度上实现真正独立的根源所在。前面的建议中提到了党的领导的问题,这是司法体制改革中的重点和难点,那么,如何处理坚持党的领导和加强司法独立之间的关系呢?党的十三大报告讲道:“党的领导是政治领导,即政治原则、政治方向、重大决策的领导和向国家政权机关推荐重要干部。”“这种领导权的性质是属于政党的政治权威和权利,而不直接是国家权力。党的这种受人民拥戴和服膺的政治权威,不同于国家权力的强制力和普遍约束力,而主要是政治号召力、说服力和政治影响力。党作为人民中的一部分(先进的部分),是人民主权的主体的组成部分,但不能独立地作为人民主权主体而与作为人民主权的唯一主体的人民并列或高于它。即党的领导权不是凌驾于人民主权、国家政权之上或与之并列的权力。"[3](p2)正因为如此,党的全国代表大会和党中央提出的种种意见、方针、政策,必须通过全国人民代表大会和政府的法定程序,才能转化为国家、政府的行动纲领与法律、法规,才具有国家权力的约束力和强制力。所以坚持党对司法工作的领导是坚持党的转化为国家权力的路线、方针、政策的领导,法院内部党委的职责应当主要是保证党的大政方针的贯彻、实施,对党员法官的遵守党纪情况进行监督审查,而不是包办或干预所有的案件;同时也要保证法院内部党委对地方党委具有相对独立性,它应当只对上级法院党委负责。然而在实际中,党组织(法院内部的和外部的)直接插手司法审判的例子并不罕见。我想,我们在强调党政分开的时候,是否也应当强调“党法分开”呢?党组织在为司法机关推荐了政治、业务素质都优秀的司法人员之后,没有必要事无巨细、大包大揽,“包揽”、“过问”反倒给一些人干预司法独立提供了“合法”的借口。给予司法机关较大的独立性固然会造成社会管理上的差异,比如法院可能会“大胆”地判决政府在行政诉讼中败诉,政府会感到与法院难于“沟通”了,“法院不听党的话了”。然而,司法独立是一把“双刃剑”,它会使行政、立法、军事机关的一些人在企图以身试法时不寒而栗——法院是独立的,它完全可以不买帐,所以斯塔尔和伦奎斯特才能把妄为的克林顿推上法庭,试想一下,如果北京市有独立的检、法机关,王宝森、陈希同的事情早就败露了,何必等到木已成舟之时呢?
前面提到学理上“法院独立”的解释,它和我国宪法一百二十六条的一点差异是前者讲到法院的审判亦不能受立法机关的干涉,宪法没有讲到这一点并不等于人大可以随意干涉法院的工作,为了确保公正,针对立法机关,司法也有一个独立的问题。我国宪法规定,人民法院要由当地的人民代表大会选举和罢免,要向人大负责,接受人大的监督。这里面至少有两个问题。首先,地方人大往往从本地国家机关工作人员中选择司法机关工作人员,必然带有明显的地域性,这样就致使各地司法人员业务水平良莠不齐,有的地方人才集中,司法人员的素质就会高一些,有的地方人才缺乏,司法人员的素质普遍低下,更严重的是,法官的命运一旦掌握在地方人大的手里,他必然要听从地方人大的“招呼”,而这种“招呼”难免不带有地方利益的色彩,这样一来,法官极有可能变成为“地方正义”的维护者。解决这个问题,前面建议中第二条措施或许提供了一个有益的思路。其次,“人民代表大会作为最高权力机关当然可以而且应当对法院的司法活动进行监督,然而这种监督以怎样的方式进行乃是一个需要认真考虑的问题。总的要求应当是,代表大会可以在开会期间通过审查法院的年度报告、质询法院院长以及审议法院预算行使对法院以及法官的监督权,但不可以对法院正在审理(包括上诉审)的具体案件加以干预。否则,不仅法院的司法独立权会受到侵犯,而且人民代表大会也会发生职能上的‘暗转’,由立法机关变成了司法机关。而现在的情况恰恰是,代表们在会议期间没有或无从通过充分的质询等程序对法院进行监督,另一方面,对于个别案件的处理,某些地方人大却可以通过非规范化的方式进行干预。”[4](p68)司法审判活动是一个环环相扣的复杂过程,它有一套科学、缜密而又专业的程序制度、证据制度、法律原则(有些甚至是不能为“常人”所轻易理解的),法院应当只以实现公正(实体的和程序的)为终极目标,而立法机关是民意代表,它以表达民意、维护民益为己任(对于一个判决,它更多考虑的是社会的接受程度和人们的反响);问题是公正和民意总是一致的吗?[5]如果发生冲突,是选择牺牲公正抑或是民意呢?况且有时侯立法机关表达的还是“官意”或者“地方民意”呢!这样一来,人大对法院的监督是否应当更慎重一些呢?所以,人大选举法院并不能成为人大不受约束随意实施监督权力的理由,人大的不当监督同样会损害法院的独立审判。尽管我国宪法规定了人大对法院有监督权,但人大以何方式、在何范围实施监督权却没有详细的制度设计,结果就只能是监督权的误用、滥用或不用。故此,当务之急是完善有利于保障司法独立的人大监督制度,使人大的监督有规可循,司法的独立有所保证。
至于检察机关,有学者认为,它对法院和法官行使监督权是一种相当不合理的制度。大陆法系国家并不独立设置检察机关而是使之附属在法院系统内,或归属司法行政部门领导;赋予检察机关与法院“平起平坐”地位是我国效仿苏联司法体制的结果,这种安排固然强化了国家惩罚犯罪的权力,但检察院与法院“本是同根生”,更重要的是检察院有监督法院审判工作的法定权力,却让法院去审理检察院提起的诉讼,法院的窘况可想而知,这样明显地造成刑事程序中控辩双方地位的严重失衡,从而危害诉讼程序以及诉讼结果的公正性。
由此可见,法院在司法实践中几乎受到来自每一个权力分支机关的合理的和不合理的牵制,我们不考虑制度因素的消极作用,却要求它去实现理论上的司法公正,未免强人所难。
  同时,司法独立这枚硬币还有另一面——司法系统内部的独立。我国司法机关内部实行集体审判制,通过少数服从多数、集体决策方式——合议庭、审判委员会——强化对法官个人的控制,意图是集思广益、减少错案。然而事实并非如此,哪一个“著名”的冤假错案不是集体决策的结果呢?我们不否认集体智慧较之于个人智慧的优越性,但也应当认识到司法活动不同于行政行为、立法行为和军事行为的特殊性,“如果让亲自审理案件的法官这个少数服从由法院中其他某些同事组成的多数,就不符合司法决策的内在特点了。用法官们批评这种做法的话说,就是‘审者不判,判者不审’。”[6](p56-57)主审法官没有独立审判、裁决的权力,如何做得到公正?同样,上级法院对下级法院具体案件审理过程的预、“错案追究制度”等等伤害法院和法官独立司法的做法,都使司法机关维持公正的形象大打折扣。所以在制度设计上应当给予法官更大的审判自主权,拆除诸如审判委员会之类的或明或暗的障碍,真正实现系统内部上下级间的“监督”(而非“领导”)关系。另外,法官自身的高素质也是保证司法独立的一个重要条件,一个业务素质低、事事拿不准,必须经常依靠征求同事、领导或上级的意见才能或才敢下判决的法官是难以做到司法独立的。在许多国家,法官是一个十分神圣的职位,成为法官既是一种荣誉又是一个梦想,但从法学院学生到律师或司法实习生,再到法官是一个艰苦、漫长而充满障碍的过程。比如日本规定高等法院法官须担任过十年以上的助理法官、简易法院法官、进修所教官、法学教授或副教授等职务,最高法院的法官应当是见识高、有法律素养、四十岁以上的人担任,最高法院十五名法官中,须至少有十人担任过高等法院院长或法官十年以上,或者是任高等法院院长、判事、简易法院判事、检察官、律师以及其他法律规定的大学法律学教授、副教授累计计算二十年以上的。[7](p122)这些较委任行政、立法、军事官员苛刻得多的资格条件保证了司法人员的高素质,也就保证了实现司法公正可能性的提高。相比之下,我国法官群体的素质水平很难令人满意,若为中国民主法制化的前途、为公正价值观的崇高形象计,我们可否垫高法院的门槛呢?
总之,司法独立是一个涉及到体制、观念的复杂问题,它不是单凭构划一个制度蓝图就能解决得了的,但它需要在观念更新的基础上从制度的重新架构入手。应当承认,我们的体制对司法工作的一些特殊性质还缺乏认同,在本质上还未给法律和法院以应有的尊严,所以在许多问题上应当更多地倾听和借鉴,而不能一味地套用行政、立法、军事工作的方法。比如为了表示“公开”的决心,时下全国许多法院效仿“政务公开”,采用电视直播方式,公开庭审过程,据信这可以杜绝“暗箱操作”,然而这种看似公开的做法,几乎遭到学界的一致反对——它有损司法独立。如果说法院是社会正义的最后一道防线,那么法官就是这最后一道防线的守门人,倘若能放松对“守门人”的束缚,为他创造更加广阔的自由空间,让他“头顶是灿烂的星空,心中是崇高的道德法则”,我相信,正义的防线将更加巩固。                                                                                                           


[1] 王世杰,钱端生.比较宪法.[M].北京:中国政法大学出版社.1997.
[2] 沈德咏.为中国司法体制问诊切脉.[J].中国律师.1997(7)(总第 期)
[3] 郭道??.论党在法治国家中的地位与作用.[J].中外法学.1998 ( 5 ) (总第 期)
[4] 贺卫方.法边馀墨.[M].北京:法律出版社.1998.
[5] 辛普森案件是一个很值得思考的例子,尽管多数美国人认为辛普森杀了人,但法院依然"我行我素",判决辛无罪,更重要的是,民众平静地接受了这个判决,他们认为辛受到了公正的审判,就连克林顿也声明:"陪审团已听过证据并作出它的判决,我们的司法制度要求尊重它们的决定."试想,若是美国国会以民意为由出来干预一下,后果会是怎样呢?
[6] 贺卫方.法边馀墨.[M].北京:法律出版社.1998.
[7] 董?舆.日本司法制度.[M].北京:中国检察出版社.1992.




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